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10.27 Uhr | 20. Mai 2021 | PR-Anzeige

Mietanpassung bei coronabedingter Schließung?

Rechtsanwältin Chantal Stockmann informiert über aktuelle rechtliche Situation bei Gewerbemiet- und Pachtverhältnissen

Rechtsanwältin Chantal Stockmann. Foto: Björn Nickolas Schiffner – www.bns-photography.de
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BÜRSTADT – In Gewerbemiet- und Pachtverhältnissen, die wegen der Corona-Pandemie von staatlich angeordneten Schließungen betroffen sind, stellt sich häufig die Frage, wie sich dies auf den Vertrag auswirkt. Besteht das Recht die Mietzahlung einzustellen? Darf die Miete gemindert, der Vertrag vorzeitig aufgelöst oder angepasst werden? 

In den zwischenzeitlich ergangenen erstinstanzlichen Entscheidungen wurden diese Fragen unterschiedlich beurteilt. Doch nun hat das OLG Karlsruhe als eines der ersten Berufungsgerichte einen solchen Fall entschieden.

Das Gericht legte dar, dass eine angeordnete Schließung keinen Mangel darstellt, sodass der Mieter nicht berechtigt ist, die Miete zu kürzen. 

Auch eine Unmöglichkeit, bei der der Mieter von seiner Pflicht zur Zahlung der Miete vollständig befreit wäre, läge nicht vor. 

In Betracht kommt jedoch das Recht auf Vertragsanpassung, weil eine Störung der Geschäftsgrundlage vorliegen könnte. Denn die behördliche Schließung war weder für den Mieter noch den Vermieter bei Abschluss des Mietvertrages abzusehen und keine der Vertragsparteien hat dies zu verantworten. 

Allerdings muss einem Vertragspartner das Festhalten an dem Vertrag unzumutbar sein. Hierbei müssen aber auch die Interessen des anderen Vertragspartners berücksichtigt werden. Das Gericht führt aus, dass z. B. geprüft werden muss, wie erheblich die Umsätze zurückgegangen sind, ob der Mieter öffentliche Zuschüsse erhalten, Aufwendungen durch die Schließung erspart hat und ob Nachholeffekte nach der Wiedereröffnung des Betriebs zu erwarten sind. Unzumutbarkeit läge nur bei einer Existenzgefährdung. Dass eine Existenzgefährdung vorlegt, muss derjenige, der die Vertragsanpassung fordert (bislang regelmäßig Mieter), aber ausreichend darlegen. Wenn der Mieter seine Existenzgefährdung nicht ausreichend darlegt, kommt eine Vertragsanpassung und damit auch eine Mietreduzierung nicht in Betracht.

Da die Hürden damit sehr hoch sind, ist Mietern und Pächtern grundsätzlich zu raten, sich mit ihrem Vermieter bzw. Verpächter einvernehmlich auf eine vorübergehende Reduzierung der Miete bzw. Pacht oder Stundung zu verständigen.

Weitere Informationen bei:

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Geschrieben in Aus der Geschäftswelt

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