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Kann man auch ohne Eigenkapital eine Baufinanzierung erhalten?

Die einfache und kurze Antwort lautet: Ja. Aber: Banken vergeben nur äußerst ungern Baukredite, ohne dass der Kreditnehmer einen Teil der Baukosten aus eigenen Mitteln bestreitet, also Eigenkapital mitbringt. Um an die besten Konditionen zu kommen, sollten etwa 20 Prozent der gesamten Baukosten durch Eigenkapital gedeckt sein. Bei der Baufinanzierung ohne Eigenkapital hingegen handelt es sich um ein sehr spezielles Szenario.

Foto: Moerschy/Pixabay.com

Eigenkapital sorgt für geringere Zinsen
Das Mitbringen von eigenem Kapital in ein Bauprojekt erhöht die Bonität des Kreditnehmers oder reduziert die Kreditausfallwahrscheinlichkeit. Die Bank belohnt das Einbringen von Eigenkapital daher mit niedrigeren Kreditzinsen und einer höheren Wahrscheinlichkeit, den Kredit überhaupt auszugeben.
Außerdem senkt das mitgebrachte Eigenkapital die benötigte Darlehenssumme. Eine Baufinanzierung mit Eigenkapital ist daher deutlich günstiger und sollte für Privatpersonen immer die erste Wahl sein. Nur unter besonderen Umständen ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital überhaupt möglich oder sinnvoll.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital
Einen Baukredit ohne Eigenkapital erhalten ohnehin nur Personen oder Firmen mit einer sehr guten Bonität. Das heißt, man muss als Privatperson über einen tadellosen Schufa-Score verfügen, also keine Altlasten mitbringen und sich immer als zuverlässiger Rückzahler erwiesen haben. Man muss zusätzlich ein vergleichsweise sehr hohes Gehalt in einem sicheren Arbeitsverhältnis vorweisen können. Unbefristete Arbeitsverträge oder am besten ein Beamtenverhältnis können diese Voraussetzung erfüllen.
Dabei darf man aber auch nicht zu alt sein, denn die Bank erwartet, dass die Zinsen und Tilgungsraten über einen sehr langen Zeitraum zuverlässig bezahlt werden können. Zudem darf der Kaufpreis der Immobilie nicht über ihrem langfristigen Wert liegen. Die Immobilie ist die einzige Sicherheit, die die Bank bekommt und darf daher nicht überbewertet sein. Bei einer überbewerteten Immobilie kann die Bank nicht damit rechnen, bei einem Verkauf die Darlehenssumme als Verkaufspreis zu erzielen. Das erhöht das Kreditausfallrisiko und wird daher vermutlich nicht akzeptiert.

Unternehmen als Darlehensnehmer
Die Aufnahme eines Baukredits ohne Eigenkapital, also zu verhältnismäßig schlechten Konditionen, kann aus gewerblicher Sicht Sinn ergeben. Zum einen können Unternehmen andere Sicherheiten anbieten und sind auch ansonsten in der Lage, ihre Bonität anders unter Beweis zu stellen. Überdies möchte ein Immobilieninvestor die Immobilie vermieten und nicht bewohnen.
Ein Unternehmen, welches in Immobilien investiert, muss lediglich mit den Mieteinnahmen die Kreditkosten decken und kann alles darüber hinaus als Gewinn einstreichen. Bei einem vernünftigen Kaufpreis und relativ hohen Mieten kann sich auch eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital für Immobilieninvestoren lohnen. Sie können eigene Mittel zudem an anderer Stelle vielleicht mit höheren Renditen investieren, was Fremdkapital wiederum attraktiver macht.

Privatpersonen als Darlehensnehmer
Für Privatleute sieht es jedoch ganz anders aus. Wie bereits beschrieben sind die Hürden, einen Baukredit ohne Eigenkapital genehmigt zu bekommen, sehr hoch. Nur junge Angestellte mit überdurchschnittlichem Gehalt und unbefristeten Verträgen sowie junge Beamte in hohen Besoldungsstufen kommen überhaupt infrage.
Aber selbst, wenn eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital genehmigt wird, ist sie weitaus teurer als eine vergleichbare Finanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital.

Ein Rechenbeispiel:
Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro geht man von Gesamtkosten (inklusive Gebühren, Notarkosten etc.) von 331.710 Euro aus (Faustregel: 10 % der Kaufkosten fallen als Nebenkosten an). Bei einem Eigenkapital von 60.000, benötigt man lediglich ein Darlehen von 271.710, ohne Eigenkapital müssen die vollen 331.710 als Kredit aufgenommen werden.
Der Kredit mit Eigenkapital wird außerdem günstiger verzinst. Man zahlt hier nur 1,23 Prozent statt 1,86 Prozent. Beide Kredite sollen mit 2 Prozent der Gesamtsumme getilgt werden. Das ergibt mit Eigenkapital monatliche Rückzahlungsraten (Tilgung + Zinsen) von 724,56 Euro im Vergleich zu 1.055,94 Euro ohne Eigenkapital. Nach Ablauf der üblichen Zinsbindung von 15 Jahren ergibt sich eine Restschuld von 182.449 Euro (mit Eigenkapital) respektive 217.388 (ohne Eigenkapital).
Obwohl die Raten ohne Eigenkapital höher sind, bleibt am Ende eine höhere Restschuld. Allein durch die höheren Raten ergeben sich höhere Kosten von knapp 60.000 Euro. Mit der um knapp 35.000 Euro höheren Restschuld ergeben sich insgesamt Mehrkosten von knapp 95.000 Euro. Allerdings hatte man am Anfang auch keine 60.000 Euro investiert. Nach 15 Jahren ist der Kredit ohne Eigenkapital also knapp 35.000 Euro oder deutlich mehr als 10 Prozent des Hauspreises teurer als ein vergleichbarer Kredit mit Eigenkapital.
Für eine Finanzierung ohne Eigenkapital sprechen daher eigentlich nur zwei Dinge: Man möchte aus biografischen Gründen unbedingt jetzt ein Haus kaufen und hat das Eigenkapital noch nicht angespart. Oder man hat jetzt das Angebot, ein Haus sehr günstig zu kaufen und muss zuschlagen, um das Angebot nicht zu verlieren. Wenn dann noch die Einkommensverhältnisse stimmen, kann auch ein Kredit ohne Eigenkapital möglich und sinnvoll sein.

Tipps zum Schluss

  • Wenn es sich um einen Hausbau und nicht um einen Hauskauf handelt oder noch umfangreiche Renovierungsarbeiten anfallen, kann man mit der Bank verhandeln, ob sie Eigenleistungen in diesem Bereich als Eigenkapital akzeptiert.
  • Wenn möglich, kann man ein Haus auch gemeinsam mit mehreren Personen kaufen, um so das Einkommen und das Eigenkapital zu erhöhen.
  • Man sollte stets versuchen, so viel Eigenkapital wie möglich in die Finanzierung einzubringen. Vielleicht erklären sich die Eltern bereit, einen Erbteil vorzeitig auszuzahlen oder Familienmitglieder können selbst Kapital beisteuern.
  • Die Rückzahlungsraten sollten so hoch angesetzt werden, wie es die Einkommensverhältnisse zulassen, denn es handelt sich dabei um den wichtigsten, beeinflussbaren Einzelposten in der Gesamtkostenrechnung.
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